Niet particulier en Particulier opdrachtgeverschap
Auteur: Drs. Tim Mijzen, Boaz Roijers
Het bouwbesluit maakt voor zowel nieuw- als verbouw onderscheid tussen particulier en niet particulier opdrachtgeverschap. Over het algemeen zijn de eisen voor niet particulier opdrachtgeverschap strenger.
Niet particulier opdrachtgeverschap
In het geval van niet particulier opdrachtgeverschap is de eigenaar niet rechtstreeks betrokken. Vaak is dit een projectontwikkelaar of een andere niet particuliere instantie, zoals een vastgoedbedrijf. Deze instanties hebben een winstoogmerk en zijn niet de uiteindelijke eigenaren. Daarom is het waarborgen van het kwaliteitsniveau minder belangrijk in de ogen van de niet particulier dan voor een particulier. Om het kwaliteitsniveau te waarborgen, zijn de eisen voor niet particuliere opdrachtgevers strenger.
Particulier opdrachtgeverschap
Indien er sprake is van particulier opdrachtgeverschap is, en blijft, het te bouwen of verbouwen bouwwerk in bezit van de particulier zelf en is hij of zij dus rechtstreeks betrokken. De eigenaar heeft geen winstoogmerk en heeft er direct belang bij dat het kwaliteitsniveau voldoende is. Hij zal er dus ook voor zorgen dat het minimale kwaliteitsniveau behaald wordt. Om deze reden is Artikel 1.12a, Uitzonderingen woonfunctie voor particulier eigendom, in het leven geroepen. Op grond van Artikel 1.12a hoeft een particulier niet te voldoen aan alle ‘strenge’ nieuwbouweisen waarbij een niet particuliere opdrachtgever dit wel moet.
Veelgemaakte fouten
Tussen particulier en niet particulier opdrachtgeverschap zitten twee grote verschillen. Het eerste verschil is dat de oppervlakte toets van 55% gebruiksoppervlak/verblijfsgebied voor particulier opdrachtgeverschap (bestaande bouw eis) niet geldt. Hierbij meet men het gebruiksoppervlak altijd vanaf de 1500 mm lijn. Voor niet particulier opdrachtgeverschap geldt deze GO/VG eis wel. In de praktijk zorgt de vrijstelling van de 55%-eis voor meer ontwerpvrijheid. Zo belemmert dit particulieren niet in het realiseren van bijvoorbeeld een kelder.
Het tweede verschil is de minimale hoogte van een verblijfsruimte en/of verblijfsgebied. In het geval van particulier opdrachtgeverschap is de minimale hoogte 2100 mm. Voor niet particulier opdrachtgeverschap is deze minimale hoogte 2600 mm.
Op de afbeelding hierboven is te zien wat dit in praktische zin betekent. Het gebruiksoppervlak (1500 mm) is altijd groter dan het verblijfsgebied (2600/2100 mm).
Naast de ontwerpvrijheid, wordt ook de bruikbaarheid en de flexibiliteit van de woning gewaarborgd. Zo wordt er bij niet particulier opdrachtgeverschap voorkomen dat het overgrote deel van de ruimtes slecht bruikbaar is. Over het algemeen zijn hogere verblijfsgebieden flexibeler en prettiger. Bij particulier opdrachtgeverschap wordt daarom vaak gekozen voor een plafondhoogte van 2600 mm. Maar dit is niet verplicht.
Nieuwbouw of bestaande bouwbesluit eisen van toepassing?
Zoals hiervoor aangegeven is in het geval van niet particulier opdrachtgeverschap de opdrachtgever niet de uiteindelijke eigenaar. Aangezien de niet particulier niet de uiteindelijke eigenaar wordt, is het waarborgen van het kwaliteitsniveau minder belangrijk dan voor een particulier. Om ervoor te zorgen dat het kwaliteitsniveau wel gewaarborgd wordt, valt het niet particulier opdrachtgeverschap daarom onder de strengere eisen gesteld in § 4.1.1 Nieuwbouw.
De particuliere opdrachtgever is de uiteindelijke eigenaar. Door de eigenaar wordt erop toegezien dat het minimale kwaliteitsniveau behaald wordt. Om deze reden is Artikel 1.12a, Uitzonderingen woonfunctie voor particulier eigendom, in het leven geroepen. Op grond van Artikel 1.12a hoeft een particulier niet te voldoen aan alle strenge eisen die gesteld zijn in § 4.1.1 Nieuwbouw. De nieuwbouweisen waar een particulier niet aan hoeft te voldoen en waar de minimumeisen volstaan zijn:
- Bruikbaarheidsvoorschriften: nieuwbouwvoorschriften van hoofdstuk 4
- De nieuwbouwvoorschriften voor daglichttoetreding (afdeling 3.1) zijn niet van toepassing
- De nieuwbouwvoorschriften voor afscheidingen, trappen en hellingbanen (afdeling 2.3, 2.4, 2.5 & 2.6) zijn niet van toepassing
Hieronder in de tabel is te zien wat deze vrijstelling in meer praktische zin betekent.
Tabel 1. Uitleg particulier vs. Niet particulier opdrachtgeverschap Bouwbesluit
| – | Niet particulier | – | Particulier | – |
|---|---|---|---|---|
| – | Nieuwbouw eisen | Bestaande bouw eisen | Nieuwbouw eisen | Bestaande bouw eisen |
| Verblijfsgebied (VG) lijn | 2600 mm | 2100 mm | 2100 mm | 2100 mm |
| GBO/ VG | 55% | n.v.t | n.v.t | n.v.t |
| Minimale oppervlakte VG | 18 m² | 10 m² | 10 m² | 10 m² |
| Equivalente daglichtoppervlakte | VG: 10 % van VG VR: 0,5 m² | VG: n.v.t VR: 0,5 m² | VG: n.v.t VR: 0,5 m² | VG: n.v.t VR: 0,5 m² |
| Ventilatie | VG: 0,9 l/s per m² VR: 0,7 l/s per m² | VG: n.v.t VR: 0,7 l/s per m² | VG: 0,9 l/s per m² VR: 0,7 l/s per m² | VG: n.v.t VR: 0,7 l/s per m² |
| Spuiventilatie | VG: 6 l/s per m² VR: 3 l/s per m² | VG: n.v.t VR: 3 l/s per m² | VG: 6 l/s per m² VR: 3 l/s per m² | VG: n.v.t VR: 3 l/s per m² |
Verder hoeft een particulier niet te voldoen aan de nieuwbouwvoorschriften voor afscheidingen, trappen en hellingbanen. Zo is een particulier niet beperkt tot een maximaal hoogteverschil van 210 mm tussen vloeren die gebruikt worden om te vluchten. Een particulier is iets vrijer wat betreft de afmetingen van een trap. Zo kan een particulier uit de voeten met een iets smallere trap (0,7m i.p.v. 0,8m) en een lagere minimum vrije hoogte boven de trap (1,9m i.p.v. 2,3m). Verder zijn alle andere nieuwbouweisen gesteld in afdeling 2.3, 2.4, 2.5 & 2.6 niet van toepassing voor particulieren.
